한국 부동산이 폭등할 수 밖에 없던 진짜 이유

1급비밀

 

 

 혹시 서울, 또는 수도권 내 집마련의 꿈을 갖고 있는가? 어림도없지..라고 생각하는 사람이 대다수일 것이다. 최근 서울 강남 기준 대형 아파트 평균 매매가격이 27억을 넘어가며 '이게 맞나?'라는 생각이 들기도 한다. 용산의 한 아파트는 작년에 비해 32억 올라 110억에 거래되기도 했다. 한국이 땅이 지리가 좋나....?라는 생각을 해보기도 하지만 사실 이렇게 부동산이 왔다갔다 하는데는 다 이유가 있다.

 

 

 

 

정권별 부동산 정책 및 가격 흐름

 

 2022년 5월 기준 최저시급은 9,160원이고 사회초년생이 월급을 모아 서울에 아파트를 사려면 시간이 얼마나 걸릴 것이라고 생각하는가? 서울 평균 집값이 11억정도 되고 가계 평균 저축액이 천만원정도 되니 약 100년정도 걸린다. 한 평생 내내 일해야 살까말까..

 

 이렇게도 미친 부동산가격은 사실 세계경제의 흐름, 시장에 풀린 돈, 주택 수급 상황같은 문제 등이 복합적으로 작용해서 변동하게 되는 것인데 이중 정부의 정책이 가장 밀접하다고 할 수 있다.

 

 

이승만 전 대통령

 

 시간을 거슬러 1945년 8월 일제강점기 시절 토지를 잃은 농민들이 강제로 산업 노동자로 전락하며 농업이 개박살이 난 상태에서 일제가 망하며 다시 농업으로 돌아가는 시기였다. 하지만 이미 박살날 데로 박살난 농업은 인구의 90%가 농업에 농사해도 농업 생산량이 늘지 않는 기이한 현상에 빠진다.

 

 1950년 3월 이러다간 안되겠다라는 생각에 이승만 대통령은 토지개혁법을 실시하게 된다. 1946년에 북한은 이미 무상몰수 무상분배(국가가 땅을 다 몰수하고 농민들에게 땅을 분배해 주는 정책)라는 토지개혁을 실시해 효과를 보고 있었기에 우리나라의 농민들 또한 북한과 같은 토지개혁을 요구하던 중 미국의 지원을 받아 대통령이 된 이승만 대통령은 같은 정책을 실행할수는 없었고 대신연평균 생산량의 일정량을 5년간 정부에 납부하면 토지소유권을 발급하는 정책을 펼치게 된다.

 

 농민들 입장에서는 지주들에게 매일 땅빌려서 농사짓는 소작농에서 자기 땅에서 농사를 짓는 자작농이 될 기회가 생기니 동기부여가 됐고 이 시점부터 한국은 진정으로 자본주의 사회에 접어들게 된다. 이 토지개혁은 완성되고 얼마되지않아 큰 효과를 발휘하게 된다. 6.25전쟁이 발발한 후 한국정부에서는 사람들이 북한으로 넘어가는 게 아니냐라는 걱정을 하기도 했지만 내 땅이 생긴 사람들과 곧 자기 땅이 생길 것이라는 바람이 있는 상황이었기에 대부분 넘어가지 않았다.

 

 

 

박정희 전 대통령

 

 그렇게 6.25전쟁이 끝난 후 힘든 시간을 보내며 점차 농업 생산성과 농촌 노동력이 비교적 여유가 생겼고 점점 내수시장이 활성화되기 시작한다. 다만 국민들은 농업밖에 몰랐기에 이 다음의 발전을 꾀하기가 어려웠고 이 와중 박정희 대통령이 당선된다. 박정희 대통령은 이승만 정권의 토지개혁을 바탕으로 국가주도개발이 실행한다.

 

 개발하기도 쉽고 수도와도 가까우며 한강과도 매우 밀접한 곳에 위치해있기에 강남을 중심으로 아파트라고 하는 새로운 주택을 공급하고 각종 개발을 진행하나 일자리가 많이 생기며 사람들이 몰려 주택이 부족한 상황에 처하게 된다.

 

 이러니 땅값이 올랐고 박정희 대통령은 양도세 50%라는 규제 정책을 펼친다.

 

 

 

전두환 전 대통령

 

 저달러, 저유가, 저금리로 불리는 3저호황시절 등장한 전두환 전 대통령시기 사람들이 경제적으로 꽤나 여유가 생긴 시점이었고 이 돈들은 자연스럽게 부동산으로 이어지게 된다. 그에 비해 부동산의 공급은 여전히 모자랐고 이 당시 돈이 많았던 고위 공직자 등이 투기를 시작하자 아파트값은 다시 쭉쭉 올라가기 시작한다. 전두환 대통령은 부동산 투기를 망국병이라고 부르며 규제를 가해보지만 상대는 돈이 많은 사람들이었기에 싹을 잘라내는 데에는 실패한다.

 

 

 

노태우 전 대통령

 

 폭등해있는 부동산 가격을 잡으려 토지공개념 3법을 발표한다. 이 내용은 토지는 개인의 소유이지만 그 이전에 국토의 일부이기에 토지는 대한민국 국민 전체의 복리증진을 위해 이용되어야한다이다. 그러니 땅을 가진 사람들에게 규제가 가해질 수 있다정도로 이해하면 될 것같다. 이로 인해 재벌들이 가지고 있는 땅들을 매각하거나 중과세하겠다는 정책까지 추진하기도 했다.

 

 그리고 수도권의 개발제한구역에(분당, 일산, 중동, 평촌, 산본) 200만 가구의 신도시를 만들어 공급하겠다는 정책을 발표했지만 이미 88올림픽등으로 폭등해있던 부동산 가격에 역효과를 불러 서울 강남지역 아파트 값만 5년동안 5배가 오르는 기염을 토하게 된다.

 

 

김영삼 전 대통령

 

 1993년 금융실명제 도입, 1995년 부동산실명제를 도입하며 점차 부동산 시장이 수그러들고 1997년 IMF가 터지며 아파트가격이 급락한다. 당시 주택의 가격은 12.4%떨어졌다. 이 후유증을 회복하지 못한 상태에서 임기가 끝나게 된다.

 

 

 

김대중 전 대통령

 

 IMF때 박살난 경제를 성장시키려 신용카드 완화, 부동산 규제 완화, 토지공개념 제도 완화의 정책을 취했고 경제가 다시 회복되며 2001년 하반기부터 다시 주택 가격이 상승하기 시작한다. 근데 아주 많이....

 

 김대중 대통령 기간 임기 기간 동안 서울 25평형 아파트값 기준 상승률이 73%!정부가 느슨한 정책을 펼치다보니 부동산이 투기판으로 변한다.

 

 

 

노무현 전 대통령

 

 역대 정부를 통틀어 제일 빡센 규제 정책을 펼친다. LTV(담보인정비율)규제 강화, DTI(총부채상환비율) 강화, 다주택자 양도세 강화, 분양가 전매제한 확대 등등 부동산을 그냥 뚜드려 잡겠다는 마인드로 규제를 가한다. 근데 2기 신도시(광교, 판교, 한강, 운정 등등)를 만들며 풀린 유동자금이 수도권 부동산에 몰빵되며 임기 동안 서울 25평형 아파트값 기준 상승률이 95%!

 

 

 

이명박 전 대통령

 

 이 와중 2008년 리만브라더스(서브 프라임 모기지) 사태로 세계적 부동산 침체가 이어지는 와중 그는 공급을 늘리고 규제를 완화하는 정책을 펼친다. 사업가였던 그는 수요와 공급법칙을 부동산 시장에 적용하며 서울 25평형 아파트값 기준 13%하락시킨다.

 

 이 시기 노무현 전 대통령이 임기 말 대출 규제를 통해 수요를 억제시킨 상태에서 강남의 그린벨트를 풀며 공급을 확실하게 확대해버리고 지방의 미분양지역을 축소하려 양도세 한시적 면제, 투기과열지구, 투기 지역 등을 해제했다. 이를 통해 2010년 약 3만 4천여 가구였던 서울의 부동산 물량이 4년만에 4만 1,500가구로 늘어나게 된다. 다만 이상현상으로 전셋값은 여전히 폭등해있는 부동산 침체기였다.

 

 

 

박근혜 전 대통령

 

 LTV(담보안정비율) 완화, DTI(총부채상환비율) 완화 정책을 펼치게 되나 이 와중 가계소득이 증가하지 않는데 가계부채가 증가하는 문제가 발생한다.

 

 

 

문재인 전 대통령

 

 노무현 전 대통령의 강력한 규제 정책의 연장선 같은 정책을 실행하여 LTV(담보안정비율), DTI(총부채상환비율) 강화를 하는 와중 세금인상 정책을 펼친다. 서울아파트 값은 단시간내에 급등하게 된다. 그래프 상으로 역대 대통령 중 가장 가파른 그래프이며 서울 아파트 평균 매매가격은 2017년 5월 기준 약 6억 2천만원에서 2022년 4월 기준 12억 8천만원까지 약 100%이상 오르게 되었다. 전문가들은 이에 대해 수요억제에만 포커스를 맞춰 부동산 규제만 쏟아냈기에 정책이 실패했다고 평가했다.

 

 

 

유튜브 댓글

 

한나라의 지도자가 얼마나 중요한가를 다시한번 깨닫는다...

 

이미 이명박때 뉴타운 정책을 해야 한다고 할 정도로 공급 필요성이 있었는데 박원순이 그걸 다 밀어버림..매년 꾸준히 공급을 했어야 하는데 벌써 공급 필요성이 제기된지 20년이 되었는데 아직도 공급이 안됨....지금부터 서울 경기권에 꾸준히 공급 정책을 해도 현실적으로 10년은 해야지 보합세를 유지할듯...이건 서울 경기권에만 해당되는 말이고,,,지방은 빠질듯..

 

이명박때 롯데타워 올리면서 서울공항 강원도쪽으로 옮기고 거기에 아파트 만들어서 주택부족 해결하겠다고 했는데 민주당이 반대해서 서울공항 못옮겼음. 그런데 그것을 민주당 이낙연이 대통령 선거공약하더라 뻔뻔함도 정도가 있지.

 

코멘트: 집값이 이제 떨어져봐야 얼마나 떨어지겠ㄴ..집 살 수는 있으려나? 부동산 상승 덕에 사람들이 금융지식에 관해 많은 관심을 가지게 된 건 좋은 현상인 것같다....라고 해야되나

 

https://www.youtube.com/watch?v=MJ_tT-_jSxo&list=LL&index=30

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